Частные интерьеры (интерьер дома, интерьер квартиры). Общественные интерьеры (кафе и рестораны, торговые центры, офисы, отели и гостиницы). Фасады домов. Бишкек, Кыргызстан.

Частные интерьеры

Покупка жилья – на что обратить внимание

     Казалось бы, эта тема – любимый конек риэлторов, но, к сожалению, они не видят подводных камней, оставленных застройщиками (случай покупки на первичном рынке), и «мин замедленного действия» от предыдущих хозяев (случай покупки на вторичном рынке).
     Это – естественно, потому что, в первую очередь, Вы выбираете желаемый район и развитость социально-бытовой инфраструктуры (школы, ясли, поликлиники, общественный транспорт и т.д.). В последнюю очередь, Вы, не имея профессиональных навыков, обращаете внимание на качество строительства и, тем более, не представляете, на сколько ликвидация дефектов строительства может перекрыть все гео-социальные плюсы потенциального жилья.

     В первую очередь мы будем обсуждать первичный рынок. Скажу честно, при выработке рекомендаций буду, в-основном, пользоваться 20-летним опытом работы на рынке Бишкека (до Бишкека работал в Москве и несколько раз за последние 20 лет выбирался в Москву, Подмосковье, Краснодарский край и Крым), но что-то мне подсказывает, что на всем постсоветском пространстве ситуация приблизительно одинаковая. Везде нарушаются ГОСТы, СНиПы, СанПиНы, приемные комиссии принимают заведомо дефектные здания в эксплуатацию, через 3-7 лет начинаются проблемы с водопроводом, отоплением, электропроводкой, кровлей, гидроизоляцией. Различные аварии и даже катастрофы с человеческими жертвами (пожары, разрушения перекрытий и кровли, потопы и т.п.) – следствие одной проблемы, а, точнее, болезни – «совкового пофигизма», т.е. наплевательского отношения застройщиков ко всем строительным нормам во благо своего кошелька при отсутствии должного контроля со стороны уполномоченных органов опять же во благо своего кошелька.

     Сразу скажу, у нас все гораздо лучше, чем в среднем по СНГ (сейсмоактивность региона предъявляет намного более строгие требования к строительству, хотя бы, к прочности зданий). Лет 5-6 назад я решил создать небольшую базу данных по застройщикам в Бишкеке на основе открытых данных в интернете. Насчитал более пятидесяти застройщиков!!! С тех пор иных уж нет, но появились новые.

     Конечно, я не возьму на себя такую ответственность, как любимая передача НТВ «Наш Потреб Надзор», чтобы называть поименно лучших или худших – мне не нужна ни скрытая реклама, ни антиреклама в публичной форме. Разумеется, я просто физически не имел возможности познакомиться хотя бы с половиной строительных компаний, но из того, что я увидел, услышал и потрогал, смог сделать определенные выводы. Есть 3-4 компании, продукция которых никогда бы не смогла быть сдана в эксплуатацию в Москве, но в 50-100 км от столицы вполне бы функционировала. Есть 2-3 компании с очень высоким уровнем культуры производства (цены, конечно, повыше, но соответствуют качеству), которые, без проблем, могли бы строить не только в Москве, но и в Западной Европе.
     Для соблюдения принципа отсутствия рекламы-антирекламы, я создал свой рейтинг из 26 букв латинского алфавита – от A до Z. Лучшим соответствуют начальные буквы алфавита, худшим, соответственно, последние.
     Чтобы не утомлять Вас, не буду концентрироваться на ошибках компаний, а постараюсь рассказать, какие подводные камни могут подложить строители из разных позиций моего рейтинга. Постараюсь изложить все угрозы в порядке их значимости.

     ЭЛЕКТРОБЕЗОПАСНОСТЬ (считаю, что это самая серьезная угроза, более серьезная, даже чем недостаточная сеймостойкость, т.к. проявляется чаще и «эффетивней»). В позициях рейтинга А-С Вам практически ничего не грозит, но некоторые компании (C-D) все-таки нарушают нормы электромонтажа. Из опроса фирм, торгующих качественными электромонтажными материалами (о выборе этих материалов – см. отдельную статью), я узнал (и был в шоке!!!), что всего 5-7!!! застройщиков покупают гофрированный шланг или металло-рукав для защиты провода типа ВВГ (многожильный медный провод в двойной изоляции) от возможных повреждений изоляции. Получается, остальные застройщики, не создавая никакой защиты, обдирают изоляцию этого провода с помощью своих штукатуров. Если мне удается начать взаимодействие с Заказчиком на стадии строительства, я, как правило, договариваюсь с Застройщиком о том, что он укладывает все необходимые по Дизайн-проекту провода по потолку открытым способом, с выпуском проводов до пола, а укладку проводов делают мои мастера (подробности – в статье, посвященной инженерным коммуникациям).
     Если я вижу обычный провод с двойной изоляцией без дополнительной защиты (тройная изоляция допускает укладку под штукатурку), уложенный под штукатурку, то сразу предлагаю Заказчику освободить часть любого провода из-под штукатурки и проверить целостность изоляции. Как правило, на полуметре провода мы находим не менее 3-4 повреждений изоляции. Я объясняю Заказчику, что, возможно, это нарушение изоляции не проявит себя в течение ближайших 30-50 лет, если к этому проводу будут подсоединены светодиодное освещение, зарядка телефона или даже телевизор. Но если к этому проводу будут подключены обогреватель, стиральная машина или еще какой либо мощный потребитель, то провод, с вероятностью 25-30%, может перегореть через 1-1.5 года.
     Поэтому, перед Заказчиком встает дилемма – или «похоронить» старую проводку (в новой квартире!!!) и получить 5-летнюю гарантию на новую проводку, или оставить все как есть, без каких либо гарантий, а спустя 2-3 года, опять же с вероятностью 25-30%, делать новый ремонт.
     Мне, признаться, жалко Заказчика и непонятна «экономность» Застройщиков – на защиту проводки Застройщик потратит $0.18…0.25 / кв. м застройки при средней цене первичного жилья в Бишкеке $600…700 / кв. м, а на укладку новой проводки Заказчик потратит, как минимум, $10 / кв. м.
     Теперь о Застройщиках нижнего эшелона. Здесь ситуация намного хуже – переделывать придется практически всю проводку.
     Чтобы не быть голословным, приведу пример из собственной практики. Недавно старая Заказчица попросила суперэкономно отделать квартиру, которую купила для дочери в новостройке в северо-западной части города в рамках долевого строительства. Очень жаль, что она обратилась уже после оформления договора, иначе бы я отговорил ее от покупки именно этой квартиры.
     После осмотра квартиры, по совокупности параметров, мы присвоили Застройщику рейтинг W (далее мы будем называть его Застройщик W), т.е. один из самых низких. Вот, что удивительно – при осмотре квартир в 1-м подъезде (наша находится во 2-м), мы обнаружили, что по качественным параметрам те квартиры были построены Застройщиком с рейтингом не ниже G. Пока для нас это загадка.
     Итак, посмотрим, что нам подготовил Застройщик W. Пока поговорим об электромонтажных работах – к остальному вернемся позже. К нашему счастью, электропроводка практически не была уложена – только штрабы, прорубленные то ли топором, то ли кувалдой, и слегка наживленные провода – см. фото.

     После прозвонки проводов стало понятно, что работу выполняли люди, не только ни разу не видевшие штрабореза, но и вообще к электрике не имеющие никакого отношения.

     Для сравнения, покажу, как выглядят нормальные штрабы.

Нормальная штраба, прорезанная штраборезом.

Нормальная штраба, прорезанная штраборезом (показан на фото).

     Вообще-то, у нормального Застройщика после сдачи объекта не должно быть никаких штраб – ни кривых, ни прямых blush.

     Еще обратите внимание на то, как не должны выглядеть распределительные коробки (мы давно отказались от этих динозавров и для соединения проводов используем глубокие подрозетники).

Неаккуратная скрутка (два провода вокруг одного) без пайки или обжима специальными гильзами. Через 1-1.5 года эти провода окислятся и начнут искрить.

Распредкоробки не закреплены, а стену вообще забыли заштукатурить.

     Некоторые провода не были даже скручены, проводка для освещения и для розеток перепутана, щиток для автоматов вставлен под углом 2-3° к плоскости стены. Проводка была уложена (если это можно назвать укладкой) из расчета 1 светильник и 2 розетки на комнату. В-общем, всю проводку пришлось переделывать – правильно перекладывать провода, по-новому скручивать и пропаивать провода в распредкоробках, добавлять источники освещения и розетки, заново ставить щиток.

КАЧЕСТВО СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ И РАБОТ. Очень важный вопрос для нашего, сейсмоактивного, региона. Понятно, что без специальной экспертизы качество использованных строительных материалов проверить невозможно. Но большинство Застройщиков с высоким рейтингом допускают потенциальных Клиентов к своей проектной документации и имеют сертификаты на все используемые строительные материалы. Более того, некоторые крупные компании-застройщики имеют собственное сертифицированное производство строительных материалов.
     Т.к. в нашем регионе потенциально возможны землетрясения силой 6-7 баллов, все вновь возводимое жилье должно иметь сейсмостойкость не ниже 8 баллов. Вот здесь кроется основной подводный камень. Чем выше сейсмостойкость здания, тем выше должна быть прочность железобетонного каркаса и, соответственно, тем выше должны быть марки и количество бетона и арматуры. Кроме того, наряду с обычными колоннами, внутри здания должны быть дополнительные (как правило, Г-образные) железобетонные усиления – без них проект здания просто не пройдет экспертизу. Все это сказывается на себестоимости строительства. Например, построить здание с сейсмостойкостью 9 баллов приблизительно в 1.3-1.5 раз дороже, чем построить здание с сейсмостойкостью 8 баллов.

     Некоторые Застройщики с низким рейтингом (конечно, не все!!!) экономят на качестве материалов и, что самое опасное, экономят, как правило, на качестве арматуры. Вы никогда не задумывались, куда идет металлолом, активно скупаемый различными фирмами? Правильно – на производство арматуры (точнее, пародии на арматуру) из этого металлолома. Из-за нарушения технологии выпускается низкокачественная продукция с непредсказуемыми свойствами. Если такая арматура производится, значит кто-то ее покупает? Есть над чем призадуматься.

     Вот еще один пример. Больше 20 лет назад мой друг был замминистра строительства. В то время в Кыргызстане было много иностранных инвесторов, в том числе и застройщиков. Один иностранный Застройщик построил высотное общественное здание. Мой друг возглавил приемную комиссию и после ряда экспертиз выяснил, что «это здание – потенциальная братская могила» и не выдержит землетрясения даже в 6-6.5 баллов. Он – очень принципиальный человек и наотрез отказался подписывать Акт ввода здания в эксплуатацию, после чего стал врагом №1 для Застройщика. Потом друга «подвинули» на другую должность (он давно уже в России), здание ввели в эксплуатацию, и оно до сих пор функционирует. Слава богу, пока не было землетрясений больше 4 баллов.

     Теперь о качестве строительства. Предварительно оценить рейтинг Застройщика можно, просто заглянув на стройплощадку. У Застройщиков с высоким рейтингом на стройплощадке всегда чистота и порядок. Строительный мусор сложен в одном месте и постоянно вывозится. У одного Застройщика (рейтинг А) мы обнаружили, что даже в процессе строительства и черновой отделки в подъездах производится уборка 2 раза в день. Все эти, казалось бы, незначительные признаки свидетельствуют об уровне культуры производства, и качество строительных и отделочных работ будет зависеть именно от него.
     Желательно, в офисе Застройщика ознакомиться с проектной документацией и планировкой квартир, а также с ведомостью используемых материалов. Обратите внимание на материал заполнения стен, от которого зависит категория жилья. Кирпич – наиболее предпочтителен, далее – монолит и самое дешевое жилье – панельное. Поинтересуйтесь, имеет ли здание утепление. Вопрос – непраздный. Если наружные стены выполнены в 1.5 кирпича и не имеют утепления, потери тепла могут достигать 50% (об этом я расскажу в отдельной статье).

     Если Вы уже определились с Застройщиком, внимательно осмотрите Вашу будущую квартиру. В новостройках квартиры обычно продаются с черновой отделкой. Это означает, что должны быть уложены электропроводка, водопровод, канализация и отопление в соответствие с планировкой квартиры, которую Вам предоставил Застройщик. Все стены, колонны и ригели должны быть оштукатурены. На полах должна быть черновая стяжка. Геометрические параметры отделанных поверхностей регламентируются Сводом Правил (СП) СП 71.13330.2017, пришедшим на смену СНиП 3.04.01-87 (СНиП – Строительные Нормы и Правила). Будем считать, что у нас простая штукатурка (бывает еще улучшенная и высококачественная). Штукатурка должна прочно крепиться к основанию, не осыпаться и не иметь полостей. Наличие полостей можно проверить простым простукиванием стены. Звук должен быть звонким по всей стене, глухой звук должен насторожить Вас.

     На что обратить внимание в первую очередь?
     Прежде всего, на стены – как на внутренние, так и на межкомнатные. Стены должны быть плоскими и вертикальными (СП 71.13330.2017, п. 7.2, табл. 7.4). Плоскостность стен лучше проверять с использованием правИла или рейки (длиной не менее 2 м), – в этом случае Вам придется воспользоваться помощью Вашего будущего Прораба или Дизайнера. Самостоятельно можно использовать нитку, натянутую от угла до угла и линейку или рулетку. Если на 1 м стены приходится неплоскостность 2-3 мм (но не более 10 мм на всю стену), то это можно легко исправить шпатлеванием. По мере увеличения неплоскостности будет увеличиваться толщина слоя шпатлевки, а при перепаде более 5 мм на 1 м, стену придется перештукатуривать. Если Вы планируете в дальнейшем оклеивать стены обоями, то после финишной отделки неплоскостность должна быть не более 1 мм на 1 м для тяжелых обоев и не более 0.3 мм на 1 м для бумажных и флизелиновых обоев. Если будет использоваться текстурная отделка, то хватит и 2-3 мм на 1 м. Самая худшая ситуация, когда стена имеет форму пропеллера – перештукатуривание потребуется однозначно.

     Отклонение стены от вертикали чревато возникновением проблем при установке межкомнатных дверей и при установке корпусной мебели. Если установить дверь параллельно наклоненной стене, то есть риск, что она не откроется, если установить строго по уровню, – между стеной и обналичником образуется клиновидная щель. Такая же проблема с корпусной мебелью – если мебель будет собрана строго по уровню, то между ней и наклоненной стеной также образуется клиновидная щель. Проверить вертикальность стены Вы можете самостоятельно с помощью простейшего отвеса – нитки длиной 2.5-3 м с грузиком (гайкой или винтиком) на конце и линейки или рулетки. Согласно СП, отклонение по вертикали не должно быть более 3 мм на 1 м, но не более 10 мм на всю высоту стены. Если отклонение стены от вертикали более 15-20 мм на 3 м, а это менее 0.4° (см. рис.), то стену, однозначно, придется перештукатуривать, что повлечет дополнительные расходы и уменьшение площади помещения.

     Все вышесказанное справедливо для колонн, ригелей, дверных и оконных откосов.

     Теперь обратимся к полам (СП 71.13330.2017, п. 8.7, табл. 8.5). Исходя из собственного опыта, скажу, что здесь даже у Застройщиков с самым высоким рейтингом никогда не было полного соответствия СП. Самые большие отклонения связаны с горизонтальностью черновой стяжки. По СП отклонение плоскости стяжки от горизонтали не должно превышать 0.2% от размера помещения, т.е. для помещения 6х3 м максимальные перепады стяжки от стены до стены должны быть не более 12х6 мм. Нам попадались квартиры с перепадами в одном помещении более 60 мм, а по всей квартире – до 150 мм. Теперь представьте, если в квартире площадью 120 кв. м, следуя требованиям СП, сделать дополнительную стяжку средней толщиной 50 мм. Объем цементно-песчаного раствора для стяжки составит 6 куб. м, а масса около 12 т, и, т.о., нагрузка на перекрытие и ж/б каркас увеличится на 100 кг/кв. м. В итоге, из-за «совкового пофигизма» страдает прочность здания и, соответственно, репутация Застройщика, а больше всего – кошелек Клиента. В подобных ситуациях я задаю Заказчику вопрос: «Вы планируете ставить в квартире бильярдный стол?» и в случае отрицательного ответа объясняю, что уклон в 0.5° (в случае дикого перепада 15 см на 18м) может почувствовать только бильярдный шар, но не человеческий глаз. Нам же важнее плоскостность стяжки. Здесь, с учетом того, что будет еще чистовая стяжка под ламинат (или линолеум, или штучный паркет), а также теплый пол под керамическими плитками, достаточно соблюсти просвет между 2-х-метровой рейкой и стяжкой не более 10 мм. Большинство Застройщиков соблюдает это требование. А нам приходится делать ровный пол, но с небольшим уклоном. Требования к чистовым стяжкам будут изложены в отдельной статье, посвященной Напольным Покрытиям >>>.

     Сантехнические коммуникации также заслуживают отдельного внимания. Дело в том, что большинство ведущих производителей сантехнических труб, арматуры и фитингов отказались от использования полиэтилена в пользу полипропилена как более прочного, термически и химически стойкого материала. Те, кто до сих пор использует полиэтилен – далеко не лидеры рынка, и их продукция не всегда соответствует требованиям ГОСТов (за последние 5 лет было несколько случаев разрыва, особенно угольников и труб горячей воды). Поэтому, даже если Застройщик сэкономил и использовал полиэтиленовые трубы, я рекомендую Заказчикам использовать для присоединения сантехнических приборов полипропиленовые трубы, чтобы в случае аварийной ситуации всю ответственность за возможные последствия и наводнения нес Застройщик. Вы самостоятельно легко отличите полиэтиленовые трубы (они имеют серый цвет) от полипропиленовых (белый цвет).
     Обратите внимание на условия Договора, касающиеся отопительных приборов (радиаторов отопления), – вполне вероятно, что покупать их придется Вам самостоятельно.

 

     Вы уже поняли, что идеальных Застройщиков нет, все допускают какие-то ошибки, но очень важно отсеять серьезные ошибки от исправимых ошибок.
     Я уже рассказал о том, как мы решаем проблемы с негоризонтальной стяжкой. Также частично можно решить проблему наклонных стен. Если угол наклона стены не превышает 0,5° (9 мм на 1 м), и планировка позволяет, то можно сделать открывание двери в сторону, противоположную наклону. Если к этой стене должна примыкать мебель, то корпусную мебель можно заменить на встроенную (из гипсокартона).
     Незначительные ошибки требуют незначительных затрат на исправление, но исправление серьезных ошибок может обойтись Заказчику в очень даже серьезную сумму (до 20% от стоимости квартиры).
     Как не ошибиться в выборе квартиры своей мечты? Лучше всего до покупки квартиры определиться с Дизайнером и Прорабом и вместе с ними перебрать все заинтересовавшие Вас варианты. Посмотреть объекты, которые выбранный Вами Застройщик уже ввел в эксплуатацию, ознакомиться с проектной документацией, тщательно осмотреть будущую квартиру, выявить все дефекты, определиться с бюджетом на их исправление, а лучше обсудить с Застройщиком возможность устранения всех дефектов за его счет. Кстати, покупать квартиру лучше всего в стадии строительства, до возведения межкомнатных стен. Тогда у Вас появится возможность незначительно изменить планировку (большинство Застройщиков дают такую возможность).

     Если Вы немного разбираетесь в строительстве и хотите самостоятельно заняться выбором квартиры, то могу предложить Вам алгоритм выбора. Сначала определитесь с критериями выбора квартиры – географическое положение, материал стен, репутация Застройщика, утепление стен, качество электропроводки, геометрия стен и т.п. Обозначим каждый критерий – a1, a2, a3…an, где n – общее количество критериев. Теперь нужно определиться со значимостью каждого критерия и присвоить ему весовой коэффициент от 1 до 10. Например, географическое положение максимально важно, присвоим ему весовой коэффициент 10, материал здания не очень важен, присвоим ему весовой коэффициент 5 и т.д. Обозначим весовые коэффициенты k1, k2, k3…kn. Проставим каждому варианту оценку по критериям, также от 1 до 10, например, для Варианта А a1 (географическое положение) = 8 (почти идеальное), a2 (материал стен) = 10 (кирпич), a3 (репутация Застройщика) = 9 (очень серьезный Застройщик) и т.д. Обратите внимание, что значение оценок a1…an для каждого варианта разное, а значения весовых коэффициентов k1…kn для всех вариантов одинаковые. Для расчета рейтинга (R) по каждому варианту воспользуемся простой формулой: R=(a1*k1+a2*k2+...+an*kn)/(n*10). Удобнее было бы занести все оценки в таблицу, которая будет выглядеть приблизительно так:

     Как видно из таблицы, наивысший рейтинг у Варианта В. Все это условный пример. У Вас может быть гораздо больше вариантов, могут быть другие критерии и их значимость, но данный алгоритм поможет Вам определиться с выбором.

      При покупке жилья на вторичном рынке Вы можете (полностью или частично) столкнуться как с перечисленными выше проблемами (если предыдущий владелец жилья их не решил), так и с проблемами, связанными с возрастом жилья, – износом коммуникаций, разрушением стен и черновой отделки, нарушением целостности гидроизоляции, окон, кровли и т. д. Главное, не пропустить все эти «подводные камни» и «мины замедленного действия».

Alex Lord